图：南加出庭律师、亚凯迪亚副市长郑博仁。（来源：受访者提供）
ADU是Accessory Dwelling Unit的缩写，指附属住宅单元。通常被美国人俗称为“祖母房、孝亲房”(granny flat)，是位于独户住宅同一块土地上的第二个房产。
ADU的用途是什么？
一般来说，当政府区划独户住宅区时，土地上只能建一栋房产。这种房产通常被认为是"R1"，意为业主在这块土地上唯一可以拥有的房子。
这样的情况一直持续到加州目前通过了一项新法律，即允许独户家庭居民在同一块土地上加建第二栋房子。
ADU的类型：
1）独户家庭ADU
独户的 "孝亲房"是目前最常见的一种。经常会被改装成客房、后院别墅，或与实际房屋分开搭建的车库。一些业主甚至可以把ADU建成一个地下室单元，或在现有的住宅向外扩建。
2）初级附属住宅单元ADU（JADU）
普通ADU和JADU之间的主要区别之一是，JADU必须要和主要住宅连在一起。此外，JADU的开发有居住要求，这意味著该ADU的业主必须住在该“孝亲房”或主要住宅中。
3）多户型地段的ADU
多户型ADU普遍适用于拥有多户型地块房产的加州居民。 与所有其他ADU开发类似，该多户ADU必须被区划为住宅区。法律允许多户ADU的面积，大于典型的独户ADU。
鉴于“孝亲房” 是一种加建的居住设施，可帮助提供额外住房。加州目前面临著大量可用房屋的短缺，使ADU成为一个很好的选择。因为这些ADU与主要住宅在同块一土地上，所以建设ADU没有附加的土地成本，这为增加住房供给提供了经济上的帮助。
随著ADU法律的不断发展，政府的ADU手册分享了针对ADU的最新相关信息。可以点击加州住房和社区发展部提供的其他重要信息、指导和样本材料。
加州ADU相关法律
自2021年起，这些新的加州“孝亲房”法律将决定您是否有资格搭建ADU，以下两项法律特别值得大家关注：
SB9
SB9是加州州长纽森于2021年9月16日签署的一项新的州法律，授予民众在州内任何独户地段建造四居单元的可能性，这项法律已于2022年1月1日开始生效。这是一项州立法律，将要求下发给加州的地方政府，如：县和市。许多人认为这项新法案将导致独户区划的终止。而一旦法律生效，哪些人将有资格搭建ADU？
SB9有两条规定，第一条允许您将任何独户房产分割成两个房产。第二条规定允许您在任何独户房产上建造第二套住房。最终搭建者可在两个独户住宅边再建四单元住房。这一区划法的变化是巨大的，但包括大量的限制。
根据最主要的SB9限制规定，在建造第二个单元或分割现有房产之前，业主必须签署一份宣誓书。该宣誓书规定，业主计划将其中一个单元作为其主要住所使用至少3年。
违反该宣誓书的行为将被视为伪证罪。这种居住限制会使SB9对业主有益，而对开发商来说则是重大的不利因素。SB9还有其他相关限制:
• 仅限美国人口普查局指定的城市地区和沿海地区。
• 非历史区或火灾危险区。
• 地块必须至少有1200平方英尺。
• 如果地块附近没有公共交通，地方机构可以要求为每个单元建一个停车位。
• 现有的独户住宅只有一面墙可以被拆除，必须重新进行场地开发。
• 通常要求建立低收入住房、租金管制住房和有租户的单位。
SB10规定当一个城市决定增加任何特定地段的房屋密度时，该地区不会受到后续审查或其他监管障碍。此外，这项区划法围绕既有的地方上的规定。
城市可以选择继续对地段进行重新区划，增加一块土地上可建造房屋的密度。该法案并不涉及希望在土地上进一步建设的个人业主，而更多的是关于加州城市可面临更少的限制，来进行重新区划。
加州ADU法律对房主和投资者有什么好处？
以下是在现有的住宅区房产上建造ADU的一些好处:
• ADU可以作为房主的一个额外收入来源，用来出租。
• ADU是一种经济实惠的方法，可以为其房产创造额外的价值和面积，因为无需支付额外的土地，住宅的主要新基础设施，或停车场。
• ADU允许家庭成员和居民拥有灵活、独立的居住环境，在住得近的情况下同时保持隐私。
在加州加建ADU的过程
在加州加建ADU的申请过程需要什么？以下是其中一个供您参考的例子。此外，市政府不能要求改正区划条件来作为审批过程的一部分。
地块要求
如果您有一个相对较小的地块，可以考虑在该区域建设一个ADU。幸运的是，紧凑的土地仍然有资格建造独特的“孝亲房”。没有法律禁止业主搭建小面积单元。相反，如果您想建造一个非常大的ADU，市政府可以否决这个提议。城市通常会设置面积的上限，防止您搭建一个过大的“孝亲房”。此外，没有ADU条例的城市，ADU的最大面积则被规定为1200平方英尺，或50%的土地覆盖率。
地界要求
根据全州的豁免要求规定，对不超过800平方英尺的单元，必须保持4英尺的侧院和后院地界距离。这些地界要求可能会被法律修改；因此，在开始准备搭建ADU之前，针对您所在的城市规定做好调查，是很重要的。
是否存在有能影响您ADU搭建的地役权？
一般来说，地役权会影响您的ADU搭建，使您不能在有地役权的土地上建造。地役权实质上减少了您所拥有的财产的实际数量。
例如：公用事业地役权，如果电力线穿过您的后院，那么属于您的财产的量便会减少。这是因为电线所占用的空间在技术上属于放置这些电线的电力公司。
ADU邻居的问题
如果您想在您的土地上建造一个ADU，邻居们会不会抱怨施工？简单地说，邻居们无法提出投诉。只要您符合所有的规定，您的邻居就无法有权利提出反对。
但如果您遇到需要寻求酌情批准的情况，这就超出了权利允许的范围；因此，城市将可以选择向您的邻居征求反馈意见。这将是邻居们唯一能够反对的时候。
ADU法律是否适用于您的财产？
ADU法律适用于所有在加州希望搭建 “孝亲房”人的房产。
州和地方法规
除了加州近来实施的主要ADU法律，也有一些法规需要民众注意。那就是加州健康和安全法规（HSC），该法规在2021年生效。该法规要求各县市制定计划，促进和鼓励向低收入家庭提供负担得起的ADU。
如果您对任何有关ADU的地方法规有问题，请参考这些ADU政策变化，并运用于您所在的城市。
您有资格搭建ADU吗？
是否有搭建资格取决于加州政策，也取决于您所在的具体城市。ADU最主要的要求是全州性的，但地方政府可以采取某些限制。但一般来说，地方政府不能禁止ADU，这就使人们更容易获得搭建资格。
如果您不符合资格，该怎么办？
如果您最初没有资格，最好的方案是查看当地政府禁止建造的具体要求。这些信息将告诉您，您有多少空间可以建造ADU，以及是否可以在一块土地上建造多个单元。
ADU有停车位要求吗？
如果您的ADU占用了可用于停车的空间，则需要在其他地方提供可用的停车位。您所在的城市可能有停车要求的例外情况；因此，尽早了解这些信息是非常重要的，以避免任何额外的费用或由于缺乏停车位而导致您的ADU被否决。根据规定，停车位无需屋顶，并可位于地界边上。
为ADU获得施工许可证
在获得施工许可证前，您最好进行一个施工图检查。该检查是为了建筑和安全目的。在提交施工图检查并完全获得批准后，城市工程师可以颁发施工许可证。
ADU许可证很容易获得，但在获得建筑许可证时，有几类地块需要避免:
• 距离路边很远的地块
• 火灾危险区
• 毗邻溪流的土地
• 位于拐角的土地
ADU不是与房子分开的财产，导致相关费用减少。
不过值得注意的是，ADU会产生影响费(Impact fee)，超过750平方英尺的ADU将被征收该费用。此外，在设计和申请过程中，如果您的ADU超过一个特定的尺寸，将会被征收许可证和施工图检查费。
业主协会(HOA)会影响我的ADU吗？
您在加州建造ADU的权利不能被HOA所阻止。
ADU建筑要求
尺寸限制
独户住宅的ADU被限制在850平方英尺，JADU仅有500平方英尺。多户家庭房产对较新的单元的限制为1000平方英尺，而改建的ADU则为800平方英尺。
室内空间要求
独户家庭和多户家庭房产允许ADU内有最多两间卧室或占主要房屋面积的50%。JADU只可有一个卧室。
高度要求
对于独户房产，可搭建的ADU只可为一层，或最高16英尺。多户房产没有具体的高度上限或要求。
电力和公用事业
您不用支付额外的水电费，因为ADU的水电将连接到您的主屋。
成本计算
利用与您所在城市或县相关的成本计算器是获得准确建筑价格的最有效方法，预制的加州ADU比标准公寓的价格要低。
ADU的融资
有哪些融资方式？
• 社区发展贷款
• 房屋净值信贷额度
• 老年人全方位护理计划(PACE)
• 再融资
我必须遵守业主自住的要求吗？
业主自住的要求是根据您的地方政府的政策，但通常不是必须的。相反，您的城市可以要求ADU的申请人作为居住业主。
常见的问题：
我可以建造多少个ADU？
根据地块的不同，新的区划法律现在允许在一个地产上建四单元房产。
房屋协会能阻止ADU吗？
对您的ADU可能会有限制，但HOA不会阻碍你搭建ADU。
ADU会增加房产价值吗？
在您的房产上增加额外的住房将最终增加其价值。
在加州ADU的最大尺寸是多少？
在加州，ADU的最大面积不能超过1,200平方英尺。
ADU可以减免税收吗？
增加一个ADU可能会影响您的所得税，这可能相当复杂。最好是与您的会计师或税务顾问讨论具体影响。但从您的ADU获得的租金收入是要纳税的。不过，您可以扣除维护成本和折旧建筑成本，这通常可以减少或消除税收的增加。当您出售房产时，也可能需支付与增值相关的资本利得税。
在加州ADU许可证的费用是多少？
在加州，ADU许可证的费用在2,000美元到11,000美元之间，取决于位置和整体设计。
在加州我可以在离房产线多近的地方建造一个ADU？
只要离房产线5英尺，就可以在没有异议的情况下建造ADU。
ADU算作房产面积吗？
是的，ADU确实算作房产的额外可居住面积。 然而，该平方英尺的价值将取决于其是一个独立的ADU，还是一个连带的ADU，或是经过改造的现有空间，例如改造的车库。此外，额外平方英尺的价值将取决于ADU的类型。
如何计算ADU的价值？
计算ADU的价值是通过将单位的总面积乘以每平方英尺的地产价值来完成的。
在加州您需要为ADU申请许可吗？
您的ADU是否需要许可证取决于几个因素，包括：面积、ADU的类型、所在的城市、ADU的公用设施和设计以及整体建造。
新的ADU法律是否使您有资格建造ADU？
加州通过的新法律仍然给予您搭建资格，且限制不多。
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